Arrematante de imóvel responde pelas dívidas de condomínio 17/12/2003

Mesmo em caso de arrematação, o comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais incidentes sobre ele, anteriores ou não à aquisição. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que não conheceu do recurso da arrematante Filomena Armentano Bottino, de Niterói, do Rio de Janeiro, contra o Condomínio do Edifício Luxemburgo.

A ação de cobrança das cotas condominiais foi proposta pelo condomínio contra a ex-proprietária do imóvel, na 9ª Vara Cível da comarca de Niterói. Como o referido imóvel estava hipotecado a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil - Previ foi levado a leilão e arrematado por Filomena.

"A ré adquiriu o imóvel em tela, por valor muito próximo ao da avaliação, sendo naquele ato, apregoado pelo Sr. Leiloeiro, que a venda se daria em caráter livre e desembaraçado de quaisquer ônus e a dívida condominial, única existente, obviamente, seria paga com os frutos da praça, e, por seu turno, intransmissível", afirmou o advogado. "Caso contrário, ninguém seria louco em adquirir o bem", acrescentou.

Apesar da oposição do condomínio, o produto da arrematação foi reivindicado pela Previ, tendo o juiz decidido favoravelmente ao pedido. O condomínio renovou, então, a cobrança contra a arrematante. Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente.

Ao julgar a apelação, no entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, modificou a sentença. "Da responsabilidade do adquirente, a qualquer título,da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência de menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação desse débito - dos quais, assim, tinha conhecimento", afirmou o desembargador Maurício Caldas, em seu voto.

Ainda segundo ele, a execução não teria sido possível sem a prova da quitação das obrigações condominiais. "Aceitando, sem tal prova, adquirir o bem, sujeitou-se a adquirente ao ônus de sua própria desídia, que não pode pretender increpar ao edital, se os termos do parágrafo único, do artigo 4º, da Lei de Condomínios lhe impunha a cautela que, ademais, desprezou, sabedor que era - insista-se - ao comparecer a execução, das dívidas que recaíam sobre o imóvel", acrescentou, ao dar provimento a apelação, condenando a arrematante a pagar ao condomínio a importância de R$ 16.083,54, acrescidos de correção monetária, e juros de mora de 0,5% ao mês, desde a citação.

No recurso especial para o STJ, a arrematante alegou, entre outras coisas, violação ao artigo 535, II e artigo 686, V, do Código de Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. Ao julgar, a Quarta Turma não conheceu do recurso, afastando as alegações de violação e afirmando que a decisão do TJRJ seguiu a mesma direção do entendimento do STJ. "O adquirente, mesmo no caso de arrematação, deve responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à alienação", reafirmou o ministro Fernando Gonçalves, relator do recurso no STJ (STJ-4a. Turma, Resp 506183-RJ, rel. Min. Fernando Gonçalves, ac. un., em notícias do STJ, do dia 17.12.03).