Enunciado 02-FVC-IMN: compra e venda de imóvel - juros compensatórios - indevida sua cobrança na fase da construção 07/01/2013

Enunciado 02 - FVC-IMP: Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a incidência de juros compensatórios durante a fase da construção representa enriquecimento sem causa, salvo nos casos em que o construtor demonstre o efetivo emprego de capital próprio.

Justificativa:  

É ressabido que juros são os frutos do capital. São rendimentos produzidos diretamente pelo dinheiro. Compensatórios quando representam a renda pela utilização do dinheiro alheio, dado em mútuo. Moratórios quando correspondem à indenização pelo atraso no cumprimento de obrigação.

O § 2º do artigo 5º da Lei nº 9.514/97, ao permitir que o ente financiador, nas vendas parceladas de imóveis, efetue a cobrança de juros compensatórios destinados a remunerar o capital emprestado, está a contemplar uma obviedade. É natural e legítimo que, usufruindo dos benefícios do capital emprestado, o mutuário seja compelido a pagar, em contraprestação, a taxa de juros compensatórios fixada em contrato.

Entrementes, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel ainda em construção não se pode falar em juros compensatórios. O objeto do contrato de compromisso de compra e venda é promessa de entrega da coisa imóvel a ser construída, mediante o pagamento de certo preço. Não envolve, portanto, financiamento de dinheiro. Enquanto o imóvel ainda se encontra em construção, não há volume de dinheiro empregado por parte do construtor ou incorporador que justifique a incidência desses juros. Aliás, quem financia o imóvel é o próprio comprador que desde a fase de construção adianta o preço e o principal capital.

Não se pode cogitar da existência de empréstimo de capital imobilizado, estando em construção o bem negociado. Durante esta fase, o adquirente encontra-se privado do uso e gozo do imóvel, dele não auferindo qualquer vantagem. Assim, o artigo 5º da Lei nº 9.514/97 não possui incidência neste particular, ante a inexistência de capital passível de remuneração, especificamente no período que antecede a efetiva entrega do imóvel.

De outra parte, esses juros cobrados durante a construção do imóvel não podem ser considerados parte integrante do preço. O construtor fixa o valor de cada unidade de acordo com o preço de mercado, divide esse preço em parcelas e prevê a correção monetária pelo INCC. Portanto, a incidência dos juros na fase da construção representa para o construtor um enriquecimento sem causa. É que o seu capital retorna através das vendas e dos lucros.

Em outras palavras, na fase da construção do imóvel não há capital empregado que justifique a incidência de juros compensatórios, sendo certo que quem financia o imóvel é o próprio comprador que adianta o preço. Eventual capital utilizado nessa fase pelo construtor retorna através das vendas e dos lucros.

De concluir, pois, que a cláusula do contrato de promessa de compra e venda que prevê a incidência de juros mensais legais simples de 1% (hum por cento) ao mês, calculados em referência à data da assinatura do contrato, estabelece ajuste abusivo por não encontrar justificativa em regra ou norma de Direito e por atribuir ao construtor um enriquecimento sem causa.