Enunciado 16-FVC-IMN: locação - responsabilidade fiador - perdura até a entrega das chaves 08/01/2013

Enunciado n. 16 FVC-IMN: “O fiador na locação responde por contrato prorrogado que contenha cláusula que o obrigue até a entrega das chaves” 

Justificativa:

            Em reunião do Fórum Permanente das Varas Cíveis de PE realizada no no dia 22 de junho de , foi aprovado o enunciado n. 16-FVC-IMP, com a seguinte redação: 

“O fiador na locação não responde por contrato prorrogado automaticamente por prazo indeterminado sem que tenha concordado de modo expresso com a dilação” (maioria).

            A justificativa para tal redação residia na concepção de que a cláusula contratual dispondo que a responsabilidade do fiador perdura até a entrega das chaves não o obriga em relação ao período de prorrogação automática do contrato. Acrescentava-se que, para a manutenção da fiança, após o termo do prazo contratado (prazo inicial de vigência), era necessária manifestação explícita da vontade do fiador. 

            A redação desse enunciado gerou intensa discussão, tanto que foi aprovado por apertada maioria. Em reuniões subseqüentes, sempre se aventou a possibilidade de mudança do enunciado, avançando tal pensamento a cada nova reunião, até que, na reunião do dia 17.05.07, consolidou-se a inversão da posição inicial dos juízes integrantes do FVC.

            Realmente, a garantia contratual da fiança permanece durante todo o contrato, salvo havendo modificação de suas condições. Se ocorre prorrogação automática do contrato, após o prazo inicial de vigência, como efeito de cláusula inicialmente negociada com o conhecimento do fiador, a fiança continua válida. Somente a prorrogação com a alteração das cláusulas do contrato de locação é que libera o fiador. A prorrogação pura e simples, decorrente de previsão do contrato originária, mantém as partes nas mesmas condições primitivas, inclusive o fiador, que continua obrigado. O fiador só não está obrigado a assumir dívidas ou débitos advindos de mudanças posteriores à assinatura do contrato, com as quais não anuiu expressamente (STJ-5^a. Turma, REsp 437.040 e REsp 672.615). Quando há aditamento do contrato, que implique a imposição de novas obrigações ou qualquer alteração da situação contratual primitiva, o fiador se libera da garantia oferecida no momento da contratação, como, aliás, já expressava o verbete n. 214 da Súmula do STJ: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.Mas, não havendo qualquer aditamento, e portanto inexistindo qualquer prejuízo para o fiador, permanece ele vinculado por meio da garantia contratual da fiança.  

            A redação original do Enunciado n. n. 16 FVC-IMP necessitava ser alterada, por outro lado, diante da evolução da jurisprudência do STJ. De fato, a 3^a. Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do dia 14.03.07 (no EREsp n. 569.025-TO, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima), decidiu (ainda que por maioria) que, no contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, constante cláusula expressa acordada entre as partes vinculativa do fiador até a entrega das chaves, mesmo sem anuência expressa dele, perdura sua responsabilidade por obrigações decorrentes da prorrogação, entendendo-se que a fiança continua vigente, não se aplicando, ao caso,o teor da Súm. n. 214-STJ (Precedentes citados: EREsp 566.633-CE; REsp 435.449-PR, DJ 30/9/2002, e REsp 697.470-SP, DJ 26/9/2005).

            Mesmo no STJ, havia alguns ministros que defendiam o entendimento de que “a obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação contratual, mesmo que o pacto locatício contenha cláusula nesse sentido”. No julgamento dos embargos, esse entendimento foi definitivamente sepultado. O Ministro relator esclareceu que se existe cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há de falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Nesse caso julgado perante o STJ, existia cláusula contratual expressa prevendo a responsabilidade do fiador pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato, até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

                 O entendimento atual, portanto, e que expressa a interpretação mais consentânea com nosso sistema de leis, é no sentido de que, a não ser que seja feita mediante adendo que altere algumas das condições da avença original, não ocorre a liberação do fiador por simples prorrogação do prazo inicial de vigência do contrato. Se previsto em cláusula primitivamente pactuada, a responsabilidade do fiador permanece mesmo havendo a prorrogação do contrato.